2017年的大型房地产变化将使购房者受益吗？

房地产行业在2017年成为头条新闻。这主要是由于三个因素造成的：对黑钱/贝纳姆交易的镇压始于2016年11月的非货币化。随后，5月1日生效的《 2016年房地产（法规和发展）法》生效，该法希望提高透明度并增强购房者的能力，并改变该国买卖房地产的方式。最终，自7月1日起实施的商品和服务税（GST）制度，旨在提高税收透明度。

结构改革和直接影响

2017年开局缓慢，该行业在取消货币化的冲击下仍然步履维艰。取消货币化对房屋发行和房屋销售均产生负面影响。取消货币化后的前几个季度，全国各地的新房推出和房屋需求仍处于低迷状态。二级市场或转售市场受到的冲击大于一级市场，这是因为在转售市场中现金交易占主导地位。二级市场的交易最多下降了50％。

“非货币化将开发商的流动资金挤出市场，迫使他们改变业务模式。与直接购买土地相比，开发商开始更倾向于与土地所有者达成共同开发协议。从购房者的角度来看，去货币化的积极影响是房屋贷款利率和房价的下降。” RICS新兴业务全球董事总经理Sachin Sandhir说

2017年5月1日：2016年房地产（法规和发展）法（RERA）

5月1日，购房者拥有《 2016年房地产（规章与发展）法》（RERA）规定的几项新权利，包括获得与经批准的计划有关的计划信息，布局计划以及规格信息的权利权威。

买家也有权要求拥有公寓以及完整的公共区域，如公园，俱乐部，内部道路等。但是RERA还为购房者强调了一系列职责。违反上诉法庭的决定的，处以最长可长达一年的监禁或对任何违约情况持续的每天处以罚款。它还要求每个分配者都必须参加组建分配者协会，并在建造者获得居住证后的两个月内实际占有该单位。购房者还必须注册公寓，地块或建筑物的运输契据。

ANAROCK房地产顾问公司主席Anuj Puri表示，政府雄心勃勃的“到2022年实现全民住房”使命在2017年获得了巨大推动，因为它赋予了经济适用房以至关重要的基础设施地位。此外，对经济适用房和归类于MIG的房屋的定义进行了一系列调整，以覆盖更大的购买者基础，并帮助开发商减少其预算住房库存。

总体而言，2017年，政府明确表示购房者将不再受房地产开发商的摆布，并采取各种措施以确保住房供应与需求同步，并开发相关项目。毫无疑问，在执行和执行新政策和改革时会遇到一些麻烦，其中有些非常明显。他说，尽管如此，它们甚至已经产生了深远的影响。

同意Gera Developments Pvt Ltd董事总经理Rohit Gera和VP Credai Pune Metro总裁通过RERA表示，政府将交付给客户作为优先事项，同时确保那些早先可以无资本启动项目的开发商现在需要资金实力和能力在开始业务之前。这导致了夜间飞行操作员的清理和除草，他们的唯一目的是捕食不幸的购房者。商品及服务税的引入将进一步简化开发商的供应链，并将许多小型承包商和供应商带入商品及服务税网。

消费税对房地产市场的影响

桑希尔（Sandhir）认为，很难量化商品及服务税对房地产价格的确切影响。尽管开发商将能够获得在建设过程中购买和使用的商品和服务的投入抵免额，但我们将不得不看看他们是否会将这种利益传递给购房者。尽管如此，商品及服务税有望使经济适用房受益。新的税制有望使经济适用房领域的房地产成本保持较低水平，从而使其价格更便宜。

2017年是买方市场；有限的新品发布会控制价格

由于开发商将重点转移到完成现有项目上，这一年也看到了有限的新项目投放市场，以至于即使在节日期间也没有多少新项目推出。

根据Anarock Property Consultants Pvt Ltd共享的统计数据，在94,000处房屋中，2017年前三个季度，该国七个领先城市的新增公寓数量比去年同期下降了一半。实际上，2016年第一季度推出了97,000个单位，这比到目前为止的2017年所有三个季度都高。

在2016年第三季度至2017年第三季度之间，印度排名前7位城市的未售出公寓数量下降了8％。下降的主要原因是在销售复苏的绿芽中限制了新产品的发布。与其他城市相比，印度南部城市的未售库存量下降幅度更大，这主要是由于严格控制了新产品的发布以及这些城市中最终用户的主导地位。

在2016年第三季度至2017年第三季度之间，海得拉巴，金奈和班加罗尔的未售库存分别减少了22％，18％和16％。截至2017年第三季度，NCR和MMR约占前7个城市未售出公寓总数的55％，在2016年第三季度至2017年第三季度期间，未售出公寓的数量仅下降了6％，报告说。

2017年仍然是买方市场。大量未售出的产品库存保持了对平均价格的严格控制，平均价格基本上保持在2016年第三季度和2017年第三季度之间的范围内。报告对过去5年（2012年第三季度至2017年第三季度）的平均价格进行评估后发现，浦那，加尔各答，海得拉巴和班加罗尔是资本增值的领先者，该报告反驳了MMR和NCR等大城市的趋势。 。

房屋面积也受到影响。在推出诸如Pradhan Mantri Awas Yojana（PMAY）Urban之类的政府举措之后，开发商现在正集中精力建造紧凑型房屋。根据ANAROCK的研究，在印度排名前7位的城市中，2017年推出的新公寓的平均规模与去年相比大幅缩水。值得注意的是，NCR的降幅最高，为21％，其次是Pune，Kolkata和Hyderabad的降幅为15％，MMR的降幅为12％。

中心于2017年11月16日批准扩大Pradhan Mantri Awas Yojana – Urban（PMAY-U）下中等收入群体（MIG）类别房屋的地毯面积。在MIG-I类别下，房屋的地毯面积从90平方米增加到120平方米，而在MIG-II类别下，房屋的地毯面积从目前的110平方米增加到150平方米。在MIG-I类别下，向年收入在60万卢比至120万卢比之间的受益人提供了4％的利息补贴，最高贷款额为90万卢比。同样，在MIG-II类别下，年收入在120万卢比至180万卢比的受益人，在贷款额不超过120万卢比的情况下可获得3％的利息补贴。

Liases Foras的另一份追踪2017年至2018年第二季度住宅市场的报告称，八个八级城市的销售量从上一季度的64,881轻微下降至本季度的64,781套。海得拉巴以销售额为首，比上一季度增长11％。MMR售出16,194辆，以占总销量的最大份额达到24％。钦奈（Chennai）和加尔各答（Kolkata）的销售额分别环比下降（--13％）和（-8％）。同样，按季度计算，经济适用房领域的最大销售增长为11％。

机构基金注意到住房改革

政府对住房的重视及其通过引入RERA来减轻房地产业风险的努力并未引起机构基金的注意。

这些投资者和基金中的许多人已经对投资组合分配策略进行了更改，从而使投资可暴露于印度房地产。养老金和私募股权基金投资于商业资产（办公场所和购物中心）以及在建住宅物业。不仅外国投资者，甚至国内企业都在筹集资金投资该行业。莱坊印度公司董事长兼总编辑Shishir Baijal表示，尤其是私募股权公司的利益已经转向预租的办公室和零售资产。

E Y分享的私募股权交易数据显示，今年最大的参与者是加拿大养老基金，GIC，黑石和布鲁克菲尔德。房地产投资总额为32.93亿美元。

“ 2017年是房地产领域私募股权投资最好的一年。从出口的角度来看，这也是非常好的一年。大型机构参与者已经在商业房地产中建立了一些大头寸，我们预计2018/2019年通过REITS的房地产PE出口将显着增加。安永私人股本服务合伙人兼负责人Vivek Soni表示，在通过监管部门改革（如RERA）对行业进行清理后，我们预计2018年PE房地产投资将比2017年大幅增加。

商业房地产：联合办公空间见证势头

在办公空间，强劲的经济增长继续产生需求。班加罗尔，金奈，海得拉巴和浦那等一些城市的空置率约为5％至10％，而泛印度的空置率约为14％至15％。在供应方面，甲级办公空间短缺。不到八大城市2.8亿平方英尺的现有办公室库存的一半。

高质量办公空间的需求与供应之间的差距使办公室租金保持强劲。相比之下，零售物业的租金增值幅度要小得多，尤其是在国家首都地区。孟买和班加罗尔的情况更好。桑希尔说，尽管办公领域的用人需求持续增长，但零售领域的需求没有变化。