房地产回顾2019：2500亿卢比的压力基金为房地产项目提供了希望

2019年见证了该国首个房地产投资信托基金的启动，为投资A级商业办公空间开辟了新途径。仓储和联合办公空间继续受到投资者青睐。

最大的痛苦也许是住宅房地产部门所经历的。NBFC持续倒闭，随之而来的流动性紧缩以及受整体经济形势影响的销售复苏步伐缓慢，加剧了该行业的困境，直到政府出手为最后一英里创建价值2500亿卢比的另类投资基金停止住房项目的资金。

同样，在2020年，该基金也有望为因流动性危机而陷入困境的房地产项目提供急需的希望，并有助于完成陷入困境的负担得起的中端住房。随着更多的商业开发商寻求释放其资产的价值以筹集资金，可能还会看到更多的商业房地产投资信托基金在2020年上市。

RERA在2019年取得了更坚实的基础，项目注册量增长了40％以上。为了使在建项目更具吸引力，政府将商品及服务税率下调至5％。通过禁止曾经广受欢迎的（但常常是误导性的）资助计划，迈出了迈向维护购房者利益的重要一步。RBI在整个2019年将回购利率大幅降低了135个基点，并授权商业银行将房屋贷款利率与其挂钩。

“总而言之，就2019年的政策干预而言，房地产引起了相当大的轰动，但未能显示出可观的增长。预计2020年播种的种子将在2020年结出硕果，” Anarock ANAROCK房地产顾问公司主席Anuj Puri说。

“对于房地产行业而言，2019年是充满希望和绝望的故事。它见证了印度第一个REIT的成功启动，为进一步投资开辟了新途径，而商业办公空间仍然是资产类别中最受欢迎的资产。随着政府介入解决流动性问题，该行业看到了复苏的希望。总体而言，这是恢复和恢复的一年。”仲量联行首席经济学家兼研究与REIS执行总监Samantak Das说。

Housing.com，PropTiger.com和Makaan.com的集团首席执行官Dhruv Agarwala表示，尽管以印度央行和政府的慷慨降息和税收优惠的形式提供了帮助，但销售仍然疲软。这些措施未能使该行业恢复活力，买家对此不感兴趣，这是因为对建筑商的信心不足，以及由于NBFC危机在很大程度上造成了严重的流动性紧缩，建筑商本身也在苦苦挣扎。

在2019年，商业办公房地产蓬勃发展，并且仍然是顶级的房地产资产类别。住宅在资金紧缩和年销售额增长缓慢的情况下继续挣扎。其他资产类别，例如共同工作，物流和仓储，共同生活和学生住房在2019年获得了关注，吸引了缓慢而稳定的投资（总计2.1亿美元）。

“预计2020年将为该领域的增长注入动力。与2019年一样，商业办公空间将再次领先，其次是零售和仓储。另一方面，预计对住宅部门的推动将产生积极的结果。政府设立的特殊机会基金很可能有助于完成停滞的项目，从而改善买家的情绪。来年也可能会列出更多的商业房地产投资信托。他表示，将有更多的私人投资进入并进行合并，该领域内的合并很可能会继续。

同意NAREDCO国家主席Niranjan Hiranandani的观点。到2020年，房地产行业将从旨在实施2019年金融纪律，问责制和透明度的结构性经济政策改革中受益。

“政府需要通过加强对住房和城市基础设施等行业的纠正措施的关注，迅速采取大胆的财政决策，将商品及服务税减免25％的临时税率，并削减个人税率，以提振经济需求。为了实现5万亿美元的经济增长，这将使包括就业岗位在内的GDP增长率达到两位数，”他说。

中期细分将在2020年拉动需求；清算未售出的库存仍然是一个挑战

由于流动性紧缩，存货高企，负担能力弱和需求低迷，2019年住宅房地产板块的表现继续保持低迷。德里-NCR，孟买-MMR和浦那等大量未售库存的销售动力仍然很低，导致供应过剩。未售出的最大库存包括高端，豪华单位或外围基础设施较差的单位。

ICRA在对房地产行业的年终评估中，对住宅房地产业务的展望为负面，而对商业房地产业务的展望则保持稳定。

流动性危机并未缓解住房部门的压力。住宅房地产的私募资金流入仍然低迷，主要私募股权基金专注于商业领域。

2019年，在政府激励下，500万卢比以下的类别获得了最大的发展和增长。预计该领域的需求和供应都将呈现积极趋势。

得益于全年政府多次抽签，经济适用房在2019年仍然保持乐观。对于首次购房者，在2020财年末对低于450万卢比的房屋贷款利息额给予进一步减税（现在一年为35万卢比）。

在2019年估计排名前7位的城市中，有23亿辆新车上市，其中近40％或约占20％。 92,000个单位属于可负担部分，其次是中端市场，占有33％的份额。根据ANAROCK Research的数据，豪华和超豪华市场份额最少，为10％（约23,000个新单元）。

2019年的房屋销售年均增长4-5％，年内售出超过25.8万套房屋。（2018年售出了超过248万套住房）品牌开发商取得了进展，一些上市公司在销售和相应收入增长方面表现异常出色。这是因为购房者继续青睐具有按时交付记录的开发商。

根据ANAROCK Research的数据，印度排名前9位的房地产企业的房屋销售价值在2019年第二季度和第三季度达到1,080亿卢比，环比增长5％。但是，其他一些知名人士也陷入破产。

由于极端的财务限制，较小的开发商继续灭亡或与大型公司合作。

“许多开发人员脱离了网格，而其他开发人员仍然难以维持生存。然而，拥有健康资产负债表的强大参与者-在许多情况下不仅包括房地产，还多元化发展-持续到2019年，住房销售和收入增长均表现良好。到2019年底，向A级建筑商发放的总贷款（650亿美元）中，有72％以上（约470亿美元，约合330亿卢比），是安全无忧的。乙级和丙级开发商的贷款总额仅占280亿美元。” Puri说。

至于房价，它们在2019年继续停滞不前，MMR，浦那，班加罗尔和海得拉巴的年均微升1％。NCR和钦奈根本没有变化，而加尔各答则在2019年下降了1％。有趣的是，在DeMo前后（2016年与2019年）之间，班加罗尔，海得拉巴和浦那的最终用户和IT驱动市场出现了三年来的最高价格上涨，分别为6％，5％和4％ ANAROCK的一项研究说。

ANAROCK的另一项研究表明，排名前7位的城市的现成现房（RTM）与在建房屋（UC）之间的价格差距在2019年减少到仅有3-7％。

NCR记录的RTM和UC房屋之间的价格差异最小，为3％。RTM房屋的平均价格为每平方英尺4,530卢比，而UC房屋的平均价格为每平方英尺4,410卢比。Pune在RTM和UC房屋之间的平均价差最高，约为7％。

“也许缩小差距的主要原因是，在整体经济放缓的情况下，开发商不愿提高现成物业的价格，” Anuj Puri说。“在房屋销售受限的市场情况下，价格上涨进一步抑制了购房者的情绪。如果价格上涨，现成的未售出的库存将不会吸引很多买家。”

由于首个房地产投资信托基金上市，对办公空间的需求具有弹性；协同工作，仓储有望增长

商业领域受到流动性问题的影响相对较小，流动性问题限制了房地产领域的融资。在各种跨国公司和国内公司的扩张和合并计划的支持下，办公空间需求回弹。由于印度第一家房地产投资信托（REIT）的上市，以及外国投资基金对出租收益性资产表现出浓厚的兴趣，该部门受到了青睐。

工业仓储和零售购物中心分部也得益于租户需求稳定和良好的投资前景。尤其是对电子商务市场和第三方物流服务提供商的仓储和物流设施的大规模扩展，推动了对工业仓储的需求。

预计2020年将继续保持这种增长态势，短期内空间占用率有望进一步提高。即使占用者采用更新的工作场所策略来重新调整其产品组合，通过尝试在其核心工作场所中找到灵活性和协作/孵化空间的正确组合以及增加外部灵活选择，技术公司仍有望继续塑造办公需求。

世邦魏理仕（CBRE）印度，东南亚，中东和非洲董事长兼首席执行官Anshuman Magazine表示：“我们希望灵活的太空运营商能够继续扩大运营，并瞄准一级城市以及二级和三级城市的主要市场。”办公室。

高力国际印度公司（咨询服务）高级总监Aashish Agarwal表示，在经济放缓，流动性紧张的情况下，拥有多元化投资组合和可持续债务的大型公司将继续主导房地产格局。具有机构合作伙伴的开发人员将有足够的财力进入新的地区并投资于未开发和已开发的项目。印度的联合办公市场拥有350多家参与者，到2020年，这一领域的并购活动可能会很明显

自今年4月上市以来，该国第一家房地产投资信托基金为散户投资者提供了参与不断发展的商业领域的机会，并带来了40％以上的回报。虽然这不应被视为未来回报的基准，但由于至少有两家房地产投资信托计划在2020年上市，投资者可以期待这一领域的更多机会。他说，随着市场的成熟，投资者将能够从更加多元化的资产池中进行选择，包括基础设施，零售，仓储，数据中心。

预计在税收优惠到期的日落日期之前，经济特区的建筑物还将在2020年上半年进一步供应和吸收空间。根据ICRA，虽然办公空间的需求似乎在很大程度上与国内宏观经济的逆风脱钩，但在IT服务和信息技术等行业需求持续疲软的情况下，可以检验这种需求趋势的弹性。银行，金融服务和保险（BFSI），目前在租赁活动中占最大份额。

在过去两年中，共同办公的公司已成为办公空间中最大的用户。尽管人们对该领域的兴趣仍然很高，但市场对该部门估值的怀疑越来越多，这可能导致许多合作公司的增长计划有所放缓。

在全球WeWork崩溃之后，印度的共同工作热潮受到了更严格的审查，并引发了有关印度商业空间这个“海报小子”的相关问题。但是，企业家，科技初创企业甚至大型跨国公司对该国共同办公空间的需求仍然强劲并且还在增长。

315Work Avenue董事长Manas Mehrotra表示：“可负担性，设计和灵活性的基本原理将保持不变，但每个参与者都将不得不尝试提供比其他参与者更多的报价，以保持竞争力并吸引更多的客户。”领先的联合办公空间提供商。

共同生活市场规模也有望翻倍。2019年，市场规模为66.7亿美元，预计在前30个城市中将增长到139.2亿美元。根据床的估计，床的共同生活需求将从419万增长到570万，私人床的份额将从占共同生活总需求的15％上升到30％。 Cushman＆Wakefield印度。