房地产：寻找风险资本

问：亲爱的平民百姓，当您想到房地产行业时，首先想到的是什么？

答：土地

问：亲爱的银行家：当您想到房地产业务时，首先想到的是什么？

答：风险

每个人都受到重力的作用。因此，每个人都渴望拥有自己的土地。房地产业务满足了普通人的基本需求。对于银行家来说，这种基本的土地需求提供了无限的机会，但是与房地产业务相关的风险限制了他的潜力。银行家喜欢拥有稳定现金流的企业；然而，房地产业务的核心是不确定的现金流量。

从中世纪到Miller＆Modigliani时代，不确定的现金流都可以通过风险资本来解决。它可以是种子资本，权益资本，担保或其他形式。风险资本随企业家的命运而波动，因此仍然是企业家的真正伙伴。

虽然企业的风险通常会随着业务的发展而降低，但在房地产领域，企业风险却具有非常独特的模式。房地产业务始于一块几乎没有风险的土地。土地可以轻易出售或转让。最终产品（无论是公寓，平房还是办公室）同样安全。问题出在中间区域，即在施工阶段。一种叫做土地的极有价值的资产，突然变成了一种叫做“在建土地”的风险资产，并且在整个项目期间一直如此。当完成证书到达时，资产再次变得安全。

这种不连续的风险模式理想地需要复杂的风险资本结构。但是，房地产开发商一直以来都通过一种名为“从客户（又名投资者）预订”的简单产品来满足对风险资本的需求。尽管会计师可能会将客户预付款视为“短期负债”，但印度房地产开发商始终将客户预付款视为准股权。原因是，开发人员实际上不得不将钱退还给客户的情况很少见。即使他必须这样做，也几乎没有兴趣。客户也将接受延迟，这主要是因为缺乏执法。而且，在交付公寓时，价格很可能会上涨，因此有足够的结算空间，而实际上没有人赔钱。

但是，现在情况发生了变化。房地产价格比以前更加动荡，现在法规更加严格。这些都增加了开发人员的业务风险。对开发人员而言更糟的是RERA的基本宗旨，即客户不会承担任何与项目无关的风险，从而彻底改变了游戏规则。以前由开发商和房地产购买者分担的风险现在主要由开发商承担。

在早期，联合开发是降低开发者风险的一种流行结构，因为房东是按面积而不是先期现金支付的。在RERA发布后，考虑到所有联合开发商的法律责任增加，房东越来越不愿意联合开发，而倾向于预付款。对于开发人员来说，这意味着更大的业务风险。

此外，在开发商可以要求购房者支付交易价值的10％以上之前，RERA现在强制进行强制注册。较早的购买者可以推迟注册和印花税成本，甚至可以通过不占有而转售来完全避免。这项新规定（尽管有很好的意图）有助于减少对在建物业的投资的吸引力。对于开发商而言，这意味着减少了风险资本的供应。

如果还不够的话，GST @ 12％适用于在建物业，但零适用于现成物业。通过取消购买在建物业的意愿，GST阻碍了风险资本向开发商的流动。

简而言之，增加的商业风险现在需要大量的风险资本，但是风险资本的供应实际上减少了对商品及服务税，早期印花税等较大壁垒的拥有。私人股本几乎不能满足房地产企业对风险资本的需求，因为它们主要通过结构性债务进行投资。

考虑到当时工业的就业潜力，对工业企业的历史偏见是可以理解的。但是现在，房地产提供了巨大的就业机会，同时考虑到住房的巨大需求，现在是时候监管者意识到风险资本是房地产业务的基本需求了，因此制定监管和金融结构与之息息相关。具有足够的引力来吸引大量风险资本投向房地产业务。不能仅通过债务资金来实现2022年人人享有住房的目标，必须增加一定比例的风险资本。

（作者是Shapoorji Pallonji房地产总监）