柱：新税法可能会杀死海滨别墅梦

芝加哥（路透社）-梦见海滨别墅？您可能需要三思而后行，因为刚刚实施的税收改革将使拥有度假屋的成本更高，并可能降低二手房市场的转售价值。

Zillow（www.zillow.com）经济学家Aaron Terrazas表示，在某些市场上，价格可能会下跌约10％，沿海地区的价格最昂贵，这对于已经等了十年的热门地区的业主来说，这不是好消息。价格以恢复在房屋崩盘和衰退期间损失的价值。

在2006年住房高峰期之后，许多受欢迎的度假区的房价下跌了50％以上，与高位相去甚远。Zillow的数据表明，佛罗里达州迈尔斯堡的房屋仍比崩溃前的峰值低24％，新泽西州的大洋城尽管海滩社区被吸引，但仍下跌了19％，总体而言，购买量已经下降了三年。

从盖洛普公司（Gallup Inc）到城市研究所（Urban Institute）的研究人员已将购房速度放缓归因于多种因素-从难以获得抵押贷款到不确定性（昂贵的投资会升值足以使购买值得）。

新的税收规则将产生巨大的影响，因为许多二手房购买者是中等收入家庭，而不是超级富豪，甚至数千美元的转移也会极大地影响人们的负担能力。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，2016年买家的家庭收入中位数为89,900美元，只有34％的买家的家庭收入超过100,000美元。近四分之三的人使用抵押融资。

尽管第二房主仍可以扣除高达75万美元的新抵押贷款的利息，但专家预测，许多人将不再按照附表A逐项列出支出。新税法将已婚夫妇的标准扣除额提高至24,000美元，这可能也是如此许多人无法申请超过10,000美元的联合财产税以及其他州和地方税的门槛很高。

同样，房主不能再扣除房屋抵押贷款的利息。Zillows Terrazas说，这可能会抑制度假屋的购买，因为许多人在主要住所上使用房屋净值来购买更多房屋。

当房主考虑对其财务的长期影响时，数学将变得更加棘手。NAR报告称，人们将度假屋视为过去的长期承诺，普通买家计划将房屋拥有九年，而2015年为五年。

随着婴儿潮一代对未来退休的思考，一些人在仍在工作的同时购买度假物业，并偶尔将其用作休养所。最终，有18％的人计划将这些第二套住房变成退休之家。

将来负担这笔费用的唯一方法可能是成为房东。

联合创始人克利夫·约翰逊（Cliff Johnson）表示，如果某人将其度假屋变成出租房屋并使用有限责任公司或C Corporation等营业税结构，他们将可以扣除抵押贷款利息和财产税作为营业费用。管理度假屋的Vacasa的总部。

但是，这种方法并不适合所有人，通常需要注意税收细节。H＆R大宗税收研究所研究员艾莉森·弗洛雷斯（Alison Flores）表示，一方面，如果您决定以商业形式出售该物业，则可能需要支付更多的资本利得税。

有些人可以通过出售之前搬回去来解决这个问题，从而使该房产再次有资格作为私人住宅。

业主如果保留使用记录，仍然可以将其度假屋用于个人用途并将其出租。可以扣除费用，但如果您租用房屋超过14天，则收入也应纳税。

然后是麻烦的因素，可能很难计算。根据NAR研究，尝试租用度假屋的人中有15％决定不再这样做。

瓦卡萨斯·约翰逊（Vacasas Johnson）表示：“人们可能会购买房产以放松身心，但一两年后，他们可能会意识到他们从未放松过。”