闪回2018：购房者说，必须推迟和推迟房地产项目的普查

阿比（Abhay Upadhyay）

又一年结束了，购房者的担忧依然存在。尽管自最近两年以来生效的具有颠覆性的立法2016年《房地产法》（RERA）生效，但由于建筑商，政府（州和中央政府）缺乏协调一致的努力，建筑商和买方之间的信托赤字仍在增加）和司法机构，以切实执行上述法律并采取补救措施。

由于未曾自省或费心与消费者进行对话以解决日益严重的信任缺失问题的建筑商的贪婪驱使，数百万的购房者被剥夺了生命积蓄，这主要是由于资金转移而导致的项目过度延迟。州和中央政府一直对购房者的困境保持沉默。

尽管Forum For People的集体努力提出了多次要求，但他们尚未收集有关延迟项目的数据，也未下令对此类延迟项目进行任何法医审计或调查。取而代之的是，他们继续向建筑商提供税收和其他监管优惠，这些建筑商不断描绘出令人遗憾的状况，指责除了自己以外的所有人。政府必须了解，如果汽车的车轮是平坦的，则免费提供燃料将无法使其运转。

立法本身不能解决问题。它的成果只能通过严格，统一和有时限的实施来获得。这是中央政府失败的地方。大多数州已经稀释了RERA下的规则。

虽然马哈拉施特拉邦和中央邦已经以身作则，率先实施了该法令，但在大多数州，包括泰兰加纳州，安得拉邦，泰米尔纳德邦，卡纳塔克邦，拉贾斯坦邦，贾坎德邦，古吉拉特邦，哈里亚纳邦和北方邦，都缺乏法律效力。实际上，西孟加拉邦已经立法制定了自己的法案，即《 2017年西孟加拉邦住房行业监管法案》，粗鲁地威胁着议会的至高无上。

一些具有里程碑意义的RERA订单

2018年标志着最高法院的一些重要命令/指示，包括对Amrapali Group的法医审计（查封了发起人的财产）和Unitech项目，以及关于Jaypee和Supertech的听证会。在Ferani Hotels Pvt Ltd对国家信息专员，大孟买等法院的裁决中，法院命令开发商在拟议项目的现场展示制裁计划/布局计划。这为急需提高透明度的呼声提供了支持，使购房者可以知道自己计划购买的单位是否受到官方制裁。

马哈拉施特拉邦RERA（MahaRERA）已要求所有开发商提交其工程师颁发的证明建筑质量的证书，这一点值得赞赏。最近，MahaRERA发出一项命令，对Prathamesh土地开发商处以500万卢比的罚款，原因是该公司未注册其房地产项目的两个部分。在另一件事中，它命令Nirmal Developer每天罚款10万卢比，原因是它们按照共同商定的条款拖欠了购房者的退款。

最近，Haryana RERA的Gurugram法官在Simmi Sikka女士诉Emaar MGF Ltd案中通过了一项具有里程碑意义的命令，试图解决在《房地产法》的适用性和项目注册方面的任何混淆，并取消了摊薄的影响哈里亚纳邦房地产法规对该法的规定。该命令还说，如果开发人员未完成开发工作但仍欺诈地获得了OC / CC（完成证书），则DTCP将被要求撤回OC / CC，并开始询问如何以欺诈方式获得这种证书。这将产生广泛的影响，并为其他国家监管机构设定基准，并有助于消除腐败。

在Haryana RERA在Gurbaskh Singh诉ABW Infrastructure Pvt Ltd案中通过的另一项重要命令中，法院裁定，对项目资产的配发索偿要高于金融机构或任何其他债权人的权利。

北方邦RERA已通过了对房屋Ansal Group，Primrose Infratech和Intellicity Business Park进行取证审核的命令，而国家消费者争议补救委员会则认为不能完全履行项目计划，执行和完成的全部责任不是，也不是根据，宽恕或忽略完成和移交占有的延迟。这意味着不可抗力条款不能成为拖延的借口，因此不能根据《消费者保护法》予以赔偿。

如前所述，尽管取得了上述积极进展，但一些RERA主管部门的不一致和任意决定使购房者感到失望。考虑一下哈里亚纳邦RERA主席最近宣布的消息：“如果一个项目完成了40％，并且很可能在两年内完成，那么根据该法第18条的规定，古拉格管理局将不允许退款”。同样，在Rujuta Thatte诉Forefront Pvt Ltd案中，MahaRERA下令在2019年3月31日前移交所有权，并在“适当阶段”授予要求利息的自由。由于未指定该阶段将是什么，因此申诉人一直处于困境。这样的任意决定可能会损害RERA的效力，并迫使消费者寻求其他论坛的追索权。

建议住房和城乡建设部向所有州及其监管者分发有关根据RERA第32（g）条设立和解论坛的机制的适当指南，因为不是由马哈拉施特拉邦RERA组成的和解论坛根据该法案的规定，因此需要结束。

我们希望，在未来的一年中，政府将意识到购房者的痛苦和痛苦，并考虑他们长期以来的需求，以免延误项目的EMI，并延长时间表以从其收入中扣除购房贷款的利息以进行计算。所得税。

延迟和卡住项目的人口普查

还必须进行普查，以了解全国各地延迟的项目数量及其滞留的购房者。因此，可以采取补救措施，例如命令法医审计和接管发起人完成工作的机会很少的所有此类项目。同样，如果开发商被判有罪，则应扣押并拍卖其资产，以便为完成项目提供资金。

说建设者而不是消费者构成房地产部门的基础是不正确的。该行业只有在市场上有满意的消费者的情况下才能生存，没有他们，他们就无法为GDP贡献或创造就业机会，而这一直是他们的骄傲。因此，振兴房地产业的步骤应以客户为中心，而不是以建筑商为中心。严格的RERA机制是一个小时的需求，仅此一项就可以使该行业摆脱目前正在经历的低迷时期。

作为消费者，我们需要参加Swachh房地产使命：让我们保证，我们不会购买任何正在建设的项目，并且会提高公民的意识，即仅购买具有职业证书或完工证书的现成的住房。