金融价值网原标题：去年北上广深二手房价齐涨 众多三四线城市跌回1年前
每经记者 陈利
从一季度低迷到二季度反弹以及三季度调整，再到四季度翘尾，2020年全国房价涨幅曲线波折反复。尤其是作为全国楼市风向标的北上广深四个一线城市，在2020年迎来了二手房价格首次集体上涨。
国家统计局近日发布数据显示，2020年全国70个大中城市中，北上广深四个一线城市的房价再度领涨，其中新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二手房价格同比涨幅均超过6%。
值得注意的是，相比一线城市二手房价格的整体上涨，2020年三四线城市的二手房价格则同比出现明显下跌，北海、南充等众多城市的二手房价格甚至跌回到一年前。
5年来一线城市房价首次齐涨
自2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位以来，北上广深四个一线城市的房价走势便开始出现分化。不过在刚刚过去的2020年，四个一线城市的二手房价格迎来首次集体上涨。
从国家统计局发布的数据来看，2020年深圳二手房价格同比上涨14.1%，广州同比上涨7.5%，北京和上海同比上涨6.3%；从比涨幅来看，四大一线城市去年12月房价环比涨幅也都在0.5%以上。
以深圳为例，在人口不断流入，住房供应持续处于紧张状态下，2020年深圳房价一直高居不下。尽管受疫情影响，去年上半年深圳二手楼市成交依旧旺盛，再现每月万套的交易量；而在“7.15”新政后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词，二手楼市成交量迎来腰斩。
作为一名在深圳有多年房地产从业经验的中介人员，叶滔（化名）告诉《每日经济新闻》记者，今年深圳楼市的火热程度让他有些“措手不及”，尤其是进入二季度需求爆发，“供应、成交就突飞猛进，特别是新政出台当月，到访量、成交量增长尤为明显。但新政后到访量、带看量都有了一定下滑，大量客户进入观望期，停下置业的脚步。”叶双表示，但临近学区的房源一般成交周期远远低于其他房源，“其中有一套房源从挂牌到成交不到10天。”
乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳共成交房屋超14万套，创下交易量新纪录。其中新房成交45384套，二手住宅成交95273套，两者同比2019年均上涨20%左右。2020年11月，深圳新房网签量达到6296套，远超当月二手住宅成交量（5812套），时隔多年首次出现新房成交量超越二手房。
从价格看，2020年深圳二手房成交均价破6.6万元/平方米，同比上涨10%。对此，乐有家分析指出，深圳新房市场受限价政策影响，大多比同区域二手房的价格低，这也是2020年深圳新房市场火热的核心因素之一。
事实上，自2017年开始，深圳新房成交（网签量）就出现了逐年攀升态势。受价格倒挂、供应走高、调控政策等因素影响，深圳购房者对新房的关注度愈发增强。但尽管如此，2020年深圳新房全年成交量依旧不敌二手房。据乐有家数据，和往年一样，2020年深圳一二手住宅成交占比依旧是“三七分天下”。一手住宅成交占比32%，较2019年减少了1个百分点，二手住宅则为68%。
学区房影响一线城市房价上涨
不过，深圳的严厉调控在一定程度上导致需求外溢到了周边城市，这也成为广州房价上扬的一大因素。
易居研究院数据显示，从2020年第三季度开始，广州房价出现明显上涨，均价从7月的27113元/平方米上涨至10月的30396元/平方米，短短4个月里涨幅达到12%。而7~10月也恰好是深圳和东莞购房政策收紧的阶段，同时也是广州人才安居政策放松的阶段。
和广深相比，京沪楼市表现相对平稳，房价环比涨幅大多控制在1%以内，但成交量也出现持续攀升。
中原地产数据显示，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，同比上涨35.6%，创近5年新高；二手住宅成交16.9万套，同比上涨16.4%，创近4年新高。单月来看，2020年12月北京新建住宅网签6681套，环比上涨13.8%；二手住宅网签20944套，环比上涨21.3%，均创下2017年“3？17新政”调控以来的月度新高。
“有学区房，也有二套房的潜在买家想要置换房产。北京房价高，大部分人只有卖掉持有的第一套房子才能买第二套房子，二手房市场的流动性增加，也推动了一手房市场。”北京一中介机构工作人员张晓（化名）向《每日经济新闻》记者表示，2020年改善需求比较强，受疫情及货币政策宽松等多项因素影响，人们都有资产保值的心态，选择卖掉二手房去换新房。
此外，2020年年底上海二手房交易出现火爆现象。据贝壳研究院数据，去年12月，上海全市二手住宅成交量达3.9万套，同比增加95%，绝对水平创2017年以来最大。而在2021年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月提高了12个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，除了年底市场翘尾行情因素外，上海二手房市场的升温与学区房需求高涨以及落户政策边际放松有关，后期房价仍面临较大上涨压力。
在中原地产首席分析师张大伟看来，2020年四个一线城市二手房价格上涨幅度明显加快的核心原因，首先是受疫情影响，一线城市学区房的需求明显上升，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求；上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。与此同时，2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，进一步拉动了一线城市需求；而上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。
众多三四线城市房价跌回1年前
与一线城市房价集体上涨相反的，则是众多三四线城市房价的明显下滑。
国家统计局数据显示，2020年70个大中城市中的三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.4%，不过包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市的二手房价格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅达10%，相比5年前亦下跌了1.6%，这也是70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市；四川南充跌幅为5.4%，广西北海跌幅则为3.5%，四川泸州跌幅为3.1%，广东湛江跌幅为2.1%。
以“雪城”牡丹江为例，虽为“中蒙俄经济走廊”的重要战略城市，但近两年的发展却有些不尽人意，2019年全市地区生产总值及人均地区生产总值均较2019年有明显下滑。此外，人口的流失也成为牡丹江楼市发展的一大制约因素。
一份由黑龙江省统计局2020年7月发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中90后、00后成为流出人口的主力军，比重达27.1%。截至2019年末，全市户籍人口250.4万，而在2011年末时，其户籍人口为278.3万，持续的人口流失也使得住房需求进一步下降。
而作为外销型城市广西北海，在2020年也遭遇了楼市下行的境况。据北海房地产官方数据统计显示，2020年全年北海新房成交22622套，交易面积182.90万平方米，成交均价7540.31元/平方米，同比下跌近700元/平方米；北海市本级二手房交易（网签）9902套，相较2019年的15243套下降约35.04%；交易面积104.7万平方米，同比下降31.04%。
从北海市近5年的成交数据来看，2017年是北海楼市的大火之年，单年新房成交量近4万套；2018年~2019年北海楼市成交量持续下降，大部分购房者开始持观望态度，稳中下降是近5年北海楼市的主要趋势。
“过去几年来，三四线城市主要受益于棚改红利，二线城市主要受益于人才新政，其房价得到明显支撑。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析指出，随着棚改热潮消退，以及货币政策回归中性，一线城市的价值重新凸显。当然也绝非所有的三四线城市都没有机会，分布在长三角和粤港澳区域的中小城市受到产业和资源外溢的影响，仍有较大发展空间，但尚不及一线城市的聚集效应。
