金融价值网杰西卡·迪那波利（Jessica DiNapoli）和哈里·布鲁姆顿（Harry Brumpton）
路透社）-哈德逊湾公司执行董事长理查德·贝克（Richard Baker）以13亿美元的价格将百货公司运营商私有化的成功与否取决于独立估值师是否将公司视为零售商，而不是房地产所有者，公司治理专家以及分析人士说。
哈德逊湾的大部分价值都被其房地产锁定。如果公司出售其一些物业来筹集现金，它的价格可能会超过贝克提供的价格，但随后将被迫支付租金以经营一些商店。
贝克的收购财团已经拥有哈德逊湾57％的股份，已提出以每股9.45加元的价格收购这家加拿大公司的其余股份，较该公告发布前的股价高出48％。
但是，包括对冲基金Land＆Buildings Investment Management LLC在内的一些少数股东表示，他们对公司资产的估值在每股28加元至33加元之间。哈德逊湾的股票上周五以9.73加元的价格收盘，高于9.45加元的发行价，因为投资者押注了加价。
巨大的估值差距是由于在保持哈德森湾优质房地产可运营的同时存在的争议所致。抛售财产可以筹集现金，但也使公司在财务上负担了其经营商店的租金。结果，它将可能关闭商店，并且其零售足迹将开始缩小。
代表加拿大上市公司机构股东的组织-加拿大善治联盟的执行董事凯瑟琳·麦考尔（Catherine McCall）说：“要对估值进行判断，这总是有挑战性的。”
Hudson's Bay以其Saks Fifth Avenue品牌经营39家商店，以Saks OFF 5th品牌经营133家商店，Lord + Taylor旗帜下拥有40多家商店，Hudson's Bay百货公司90家，并计划在加拿大开设37家商店今年以Home Outfitters品牌关闭。
哈德逊湾的奖杯资产是曼哈顿的萨克斯第五大道大厦，今年完成了2.5亿美元的翻新工程。
哈德逊湾对其房地产价值的最新公开估计是在2018年9月，当时首席执行官Helena Foulkes将其定价为每股28美元。贝克提出了约三分之一的报价，因为他认为该公司除几乎要清算以外，必须实现所有房地产价值。
由哈德逊湾董事会委员会聘请的多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）将独立评估私有化交易，该行将建议该公司是否应接受该要约，还是拒绝该要约并尝试进一步谈判。
董事会委员会不包括贝克收购财团的代表，并且有权阻止任何交易，即使潜在的收购方以其他方式控制了公司。为了说明这一点，在拒绝诺德斯特罗姆（Norstrom）（NYSE：JWN）提出的84亿美元的收购要约之后，该委员会去年否决了将美国百货商店运营商私有化的希望。
多伦多银行（Toronto-Dominion Bank）用来评估对哈德逊湾的出价的方法将是结果的关键，并将受到股东的严格审查。多伦多大学金融学教授安德烈·古鲁博夫（Andrey Golubov）表示，该银行可能会评估可比公司的股票交易方式，研究类似交易，并考虑像私人股本公司这样的金融买家将支付多少费用。
“并不仅仅是为了证明要约。也就是说，估值不是一门科学。”
哈德逊湾和贝克收购财团的发言人均拒绝置评。道明银行发言人没有回应置评请求。
兑现房地产
在过去的几年中，由于互联网购物的兴起导致实体零售的低迷给零售商带来了很大的压力，在这种情况下，零售商出售其财产并在其商店中成为租户的售后回租安排越来越受欢迎。筹集现金。
但是，一些零售商拒绝了他们，因为他们认为租金义务是沉重的负担，这一立场经常引起投资者的批评。例如，另一家百货商店运营商梅西百货公司（Macy's Inc）于三年前受到对冲基金Starboard Value LP的压力，要求其做更多的事情来变现其房地产。
即使多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）接受了贝克财团的要约，而通过谈判达成协议的董事会委员会也批准了该要约，但收购仍面临一些障碍。
与收购财团无关的多数股东必须投票赞成，约占公司股东基础的21.5％。当公司根据《加拿大商业公司法》向法官寻求批准时，反对者仍然可以在法庭上质疑该交易。
但是，正如哈德逊湾（Hudson's Bay）力图做到的那样，在遵循安大略省证券委员会（Ontario Securities Commission）概述的管理层收购程序之后，成功进行交易的法律挑战很少见。
Osler，Hoskin＆Harcourt LLP的并购小组主席杰里米·弗赖贝格（Jeremy Fraiberg）表示：“这些交易中的大多数都在获得董事会批准并签署了交易协议后才能完成。”
